借り換えQ&A
住宅ローン借り換えについて
住宅ローンの借り換え(期間延長)
実家の住宅ローン借り換え
- 実家の住宅ローンの残年数を延ばした借り換えをしたい。
- 名義は変更しない方法を希望。
住宅ローン概要と属性
- 実家の所有権・住宅ローン共に本人（昨年父他界し、本人が相続）。母と妹夫婦が居住中
- 別に本人は所有マンションあり
- 住宅ローン残高 2,000万円 残年数 19年
月の返済は８万円 ボーナス分 20万円
市中金融機関の住宅ローン借り換え内容の対応
まず、「残年数を引き延ばしての借り換え」については市中金融機関では行っていません。基本的に現在の住宅ローン残の年数での借り換えとなります。
市中金融機関以外での住宅ローン借り換えの検討のススメ
イレギュラーな形で現在住宅ローンを組んでいる金融機関に支払い期間延長の交渉をするということも考えられますが、現在ご本人が居住していないため交渉は難しいでしょう。
また、名義の変更を気にしなければ義弟（妹の夫）に売却する方法で最長で35年の住宅ローンを組むことも可能です。名義変更をしないのであれば市中金融機関以外の住宅ローン会社の借り換えも検討する必要があるでしょう。
住宅ローンの借り換え（ローン残と借り換え）
転職してから収入が減り、住宅ローンの支払いが厳しくなりました。
先日、住宅ローンの借り換えをして支払いを抑えることが出来ないかということを金融機関に相談をしに行った所、住宅ローン残が多
く残っているということで断られました。
何とか支払いを抑える方法はないものでしょうか？
住宅ローン残高
金融機関に断られた理由として、住宅ローン残高の方が実際に周辺
で取引されている額より多いということが挙げられます。
それとあわせて、収入とのバランスも悪いという判断でしょう。
方法としては以下の２つを検討すると良いでしょう。
- 現在の住宅ローンを組んでいる金融機関に収入が減額したという ことで支払い期間の延長を交渉してみることです。
- ご親族の不動産を担保に入れ、住宅ローンの借り換えを行うという方法もあります。
債務整理と借り入れ審査について
昨年、消費者金融３社からの借り入れ250万円を債務整理しました。
今年になって住宅ローンの金利も上がりそうなので住宅ローンの借り換えを検討していますが可能でしょうか？年収は600万です。
借り換えに関して
基本的に難しいと思います。昨年の債務整理によって個人信用情報機
関での信用情報がブラックになっている可能性があるからです。
但し、まれに個人信用情報に傷がついていない（要するに消費者金融
会社が個人情報センターに登録をしていない場合）場合もあります。
私のお客さんでも特定調停にて債務整理したその年にマンションを購
入したケースがあります。
一度、借り換えの相談に行く前に以下の個人信用情報機関でご本人の
信用情報を調べるところからはじめた方が良いでしょう。
全国信用情報センター連合会
株式会社シー・アイ・シー
株式会社 テラネット
株式会社シーシービー
他の借り入れも合わせた借り換えについて
市中金融機関の住宅ローン借り換え内容の対応
現在某銀行で2本2,400万円の30年ローンと消費者金融から120万円あり、併せて他行に借り換えを考えています。この条件というのは可能でしょうか？又こういった銀行はありますでしょうか？
借り入れ一本化の可能性
基本的に銀行としては消費者金融と1本での借り換えは難しいと考えて良いでしょう。但し、銀行も自由競争になってきていますので、決算月など審査がゆるい時期には対応してくれる銀行もあるかもしれません。当然その時には、物件の担保力、借り換えをする方の属性（住宅ローン、消費者金融の支払状況と年収とのバランスなど）を調査した上で審査する事になるでしょう。
ローンの引き継ぎに関して
28年で組んだ親の住宅ローンを１０年固定が終了する時点で引き継ぐ事は可能でしょうか？
尚可能だとした場合、ローンの返済期間を変更（ローンの組み換え）は可能なのでしょうか？
現状のまま引き継げたとしても、月々の返済額が大きすぎて返済計画の目処が立たない状況です。対応策はあるのでしょうか？
ローン引継ぎについて
基本的に市中金融機関で親族間のローンの引継ぎというのは難しいのではないでしょうか。 仮に、可能だとしても期間延長をして支払い変更するということはさらに厳しいと思われます。
対応策としては他の住宅ローン会社を利用した親子間売買にて期間延長、名義変更するという方法もあります。詳細をうかがえればと思います。
繰上返済の仕組みについて
今回住宅ローンの借り換えをしますが、今借りている、ろうきんで最初に受けた説明では、
「最初の優遇金利の期間に繰上返済して返済期間を短くすると、その分だけ優遇金利の期間が短くなるから、当初の優遇金利期間が終わってから繰上返済した方がいい」
との事でした。
今回の借り換えでは10年固定2.2％を選んで、頑張ってその間にできるだけ繰上返済しよう！
と考えているのですが、これもまた、繰上返済すればその分だけ2.2％の期間が減っていって、10年経たないうちに金利が上がるって事なのでしょうか？
いろいろ調べてみたのですが、未だによくわかりません。
このシステムはろうきん特有のものなのでしょうか？
それとも、どの金融機関にも当てはまるものなのでしょうか？
繰上げ返済について
当然のように、借り換えをして早い時期に繰上返済をすれば、ローン残も減るとともに期間もかなり短縮されます。金融機関側から見れば、10年利息を支払ってもらった方が利益になるわけですからそのようなコメントをしたのではないでしょうか?
繰上返済をして不利益になるものはないですよ。出来れば、早い時期にまとまった額の返済をすることが効果を生みます。
民事再生後のローン借り換えについて
3年ほど前に民事再生をしました。返済は来月で終わります。
住宅ローンを公庫で借りているのですが、あと３年ほどで金利が上がってしまうのでその前にローンの借り換えをしたいと考えています。
こういった状態でローンの借り換えはできますか？
自己破産ではなく、民事再生の場合はブラックリストから消える期間は民事再生が決定した時と免責が決まった時のどちらから10年間なのでしょうか？
個人版民事再生について
ブラックリストから消える期間は基本的に金融機関が個人信用情報センターに登録してからとなりますが、 以下の機関で調べる確認が出来ます。また、期間についても各情報機関によって異なりますの で直接お聞きになってみてください。
個人情報センター
- 全国銀行信用情報センター（ＫＳＣ）銀行系
- ㈱ＣＩＣ クレジット系
- ㈱ＣＣＢ 信販系・消費者金融系など
親子間借入で利息分を贈与にできるか
マンションを購入するに当たり、両親から1,000万円の借入をしようと思います。両親へは月々銀行振込みで20年程度で返済する予定です。
金銭消費貸借契約書を用意しますが、利息に関して両親は無利息で言いと言ってくれていますが、それでは贈与とみなされる可能性が高いと聞いたので、利息はつけるがその利息は支払わないで良い。という取り決めにしたいのです。
例えば「1,000万円を利息2％貸付しその利息分は借入人に対する贈与とする」というような項目を金銭消費貸借契約書に記載する事は現実的に可能でしょうか？年利20万円を贈与にすれば、贈与税は掛からないのですが。
両親は65歳に達していませんし、元本は返済するので生前贈与などは使用したくありません。
お知恵を拝借できれば大変ありがたいです。
基礎控除分を利用してみたら如何ですか？
住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例(相続時精算課税)を使用しないということですね？ちなみに65歳未満でも適用されます。
次に「ひよこのローン」様のお考えしている内容ですとどうしても贈与税がかかってしまうでしょう。
贈与税の基礎控除を利用することをお勧めします。110万円の基礎控除分は毎年認められます。要するに年間110万円以下の贈与を受けた場合は基礎控除により贈与税額はゼロになる。この場合は、贈与税の申告は提出しなくて良いとの事です。
以下２つの案を提案させていただきます。
（両親の名義で購入し、その後親子間売買する場合）
ここで、まず両親の名義で購入をします。（不動産取得税は通常ですとかかります）
これを9年間続けると1,000万円になります。
9年後にこの１０００万円で親子間売買をして1,000万円をご両親に支払います。諸経費等が若干かかりますが検討する余地はあると思います。贈与税はかかりません。
（ひよこさん名義で購入の場合）
また、はじめからひよこさんの名義にするのであれば、住宅ローンを利用し、住宅ローン減税による控除を利用する。同時に毎年110万円親より援助してもらうと約9年で1,000万円になります。また、住宅ローン（例えば３％固定）にした場合140万円の利息がつきます。この部分を減税による控除と比較して相殺してゆくという考え方もあります。
ケースによっての税金、諸経費を出して検討してみて下さい。
住宅ローンの共同名義について
住宅ローンを組むにあたり、共同名義にしたいと思っているのですが、申込時に妻が働いていなくて、前年の源泉徴収票が提出出来ない場合、共同名義にすることは不可能でしょうか？（今後働くことが決まっています）
参考のため、夫婦の共同名義にするメリットとデメリットを教えていただければ幸いです。
今回のご相談は住宅ローンの申し込みをする場合は、ご主人のみの名義で 行い、所有者名の名義を奥様との共有名義にするという解釈で宜しいでし ょうか？
上記の場合、特に奥様が働いていなくても問題はありません。 ただ、金融機関によっては住宅ローンの連帯保証人が条件になるかもしれ ません。
また、Aさんの場合、共有名義にするメリットは特に無いと思われます。 デメリットとしては離婚して、売却処分する場合はふたりの売却する意思 がなければ成立しないというところでしょうか。
共有名義にするならば住宅ローンの名義（債務者名義といいます）はご主 人様のみで、奥様は所有者の名義に共有ではいる形が良いのではないでし ょうか？
借り替えについて・・・
今回、借り換えについてご相談したいのですが、現在 私５５歳 公庫にてローンを組んでおります。30年固定金利ですが、十年目以降から（2年後）4％の金利になっているため、借り替えを考えております。現在は2.8％の金利です。
り替えと同時に 債務者は私ですが 現在、連帯債務者である長男を 現在同居している次男にかえて 連帯債務もしくは保証人として 組替えたいと思っております。
現在のローンでは 不動産名義も控除をうけるため、私と息子（長男）１/２ ずつの名義になっております。この場合 名義を先に弟に負担付贈与？として変更してから 新たなローンに借り替えた方がよろしいのでしょうか？ もしくはローンを借り替えした後に不動産の名義変更するのでしょうか？
もう１点、現在のローンを組むときに 公庫では決まった額までしか融資が受けれなかったために、息子（長男）のみの名義で年金福祉から500万ほどかりいれがあります。借り替える時には この分も一緒に借り替えをしないと だめでしょうか・・・。 借り替えの審査でも 私と次男では ギリギリ審査が通るような状態ですので、年金福祉の分は 長男のままで いきたく思っているのですが、 公庫分を借り換えにて返済した場合 年金融資分が 抵当権で 第一順位になると 聞きましたが そうなると 銀行の 融資は受けられないのでしょうか？ その際、年金融資分を 第二順位に 変更は できないのでしょうか？
公庫から民間へ借り替えで、更に不動産名義も変更、連帯債務者も変更（この場合は借り替えだと名義変更とは言わないですか？）なので、手続きが どの 順序で進んで行けばいいのか 素人の私には全くわかりません。 少しでも教えていただければと思い メールしてみました。
さてご質問は3つに分かれているようですので１つ１つご回答するような 形を取ってゆきますので宜しくお願いします。
- まず公庫、年金のセットでの借り換えが基本となります。年金だけを残 しての借り換えは無理でしょう。又、借り換え時のローン残が当該不動産 の市場価格より上回っていますと、借り換えは難しくなるでしょう。
- 借り換え時に今までのご長男さんから次男さんを連帯保証人に変更する 事は、属性に問題なければ構いません。
- 名義変更についてはいつでも変更する事は出来ますが贈与税等の負担を 確認した方が良いでしょう。
住宅ローン固定金利の年数選択について
25年の住宅ローンを組んで、４年経ちました。会社から直接借りているもの（借入残高1,280万円）と会社の提携銀行からの借入（借入残高1,680万円）の２本立てです。後者について悩んでいるのですが、今まで固定２年で更新してきたのですが、金利上昇の折、長期の固定にするべきか悩んでいます。
10月現在の金利は、固定２年が2.3％、3年2.55％、５年3.1％、7年3.4％、10年3.7％、15年4.25％、20年4.5％です。それぞれさらにー0.3％引きになります。
繰り上げ返済も考えてはいるのですが、主人が親戚の多額の借金の保証人になっており、保証人を外れる予定の5年後までは、万が一の貯蓄としてためておこうと考えています。
主人の年収は約1,000万円、毎月会社と銀行へあわせて13万円返済していて、ボーナス返済なしです。私は専業主婦で、子供が2人6歳と4歳です。
3年か5年が妥当かと考えているのですが、どうでしょうか。
万が一のためのリスクヘッジを
金利については７年以上の固定になりますと金利もやや高めですから5年以内の固定が妥当ではないでしょうか？
それよりも気になるのがご親戚の保証人になっているということですので、保障期間が終了するまではあまり繰り上げ返済でローン残高を減らさない方が良いでしょう。
現在貯蓄しているものも奥様名義にするなどして万が一最悪の事態が起きたときに備えたリスクヘッジをお勧めします。
地価上昇、ローン担保軽減、借り換え可能？
2006年港区に土地購入、2007年住宅新築。当時、坪240万円代の土地は、現在、近隣で坪400万以上で取引されています。住宅ローンの際、担保を２つ付けてありますが、地価上昇から、担保価値を上回ると思われ、銀行に相談したところ色よい返事はもらえず、他行での借り換えも考えています。
この件の、【基本的な考え方、動き方】をアドバイスしていただきたいのですが。よろしくお願いします。
借り換えよりも・・・
地価が上昇したからといって現在組んでいる住宅ローンの金利面での優遇処置は特にありません。
但し、他行の金利が低い商品に借り換えることは可能です。
しかし、まだ支払いを開始したばかりですのであまりメリットを出すことは難しいかと思われます。
それよりも早め早めの繰上げ返済が一番効果的でしょう。