借り換え可能な物件
期間延長し、月の支払いを減らした借り換え
本人（Ｂさん）自営業者５３才・奥様（パート）
長男(２４才)会社員・次男（１８才）学生
| 不動産 | 戸建 ４ＬＤＫ |
| 借入額 | クレジット １００万円 消費者金融 ５０万円 |
| 担保設定 | あり・住宅ローン（Ａ銀行）残高 ８００万 |
| 実勢価格 | １,９００万円 |
| 年金支給額 | ４００万円／年（本人） ３５０万円／年（長男） |
自営業者であるＢさんよりフリーダイヤル（０１２０-３１６７１８）にてご相談がありました。 相談の内容は次の通りでした。
『毎月１５万円ボーナス時５０万円の住宅ローンを１８年間支払ってきましたが、ここ半年間収入が不安定になり支払いが厳しくなってきました。ローン残は８００万円と少ないので売却して賃貸に住み替えれば問題ないのですが、妻が自宅を手放したくないと言うので、数行借り換えの相談に行きましたが現在のローン残年数での借り換えになってしまうということでほとんど効果がありませんでした。期間を延長して支払額を抑える方法は出来ませんでしょうか？』
そこで、私は２つＢさんに提案をしました。
①住宅ローン会社に申し込みをする時に長男を連帯保証人として最長３５年の借り換えをする。
②長男との売買を行い、最長３５年のローンを組む。
この２つの中で、年齢がまだ若い長男にいきなり住宅ローンを負担させたくないという理由で、①の借り換えをＢさんは希望しました。
早速、住宅ローン会社と金融機関２社に打診しました。
打診先の住宅ローン会社A社及び金融機関B社２社の内容は以下の通りでした。
- Ａ社は借り換えではなく売買という形なら住宅ローンとして最長３５年で融資をする。
- Ｂ社は①の様に長男を連帯保証人に入れ、借り換えを最長３５年で融資をする。
最終的にＢ氏の借金（クレジット１００万、消費者金融５０万円）そして、諸費用を含めた合計１,１００万円の融資が決まりました。長男の属性が良かったのとローン残が少なかった為に、借り換えが成功した取引でした。
前回の支払額と比較すると総支払額は増えますが毎月の支払額は半分以下にそしてボーナス払いはゼロに変更することが出来ました。最後に、Ｂ氏の弊社へのアプローチ等が遅ければ、確実に消費者金融の借り入れ増えていたケースでした。
第3者不動産担保の借り換え
本人（Ａさん）年金生活 ６５才（女性） 子供1人（海外在住）
| 不動産 | マンション ６０㎡ ３ＬＤＫ |
| 借入額 | なし |
| 担保設定 | あり・第３者（弟の債務者名義）不動産担保ローン 残高５００万円 |
| 実勢価格 | １,５００万円 |
| 年金収入 | １５０万円／年間 |
本人の娘さんより海外から相談メールがありました。相談の内容は次のとおりでした。
母の実弟(叔父)が亡き父が生前、秘密で現在母が居住する実家を担保に叔父名義で消費者金融から借り入れをしました。
ある日叔父から突然｢自己破産するので宜しく。弁護士を立てるなり家を処分するなりして｣と言われました。これが事実であれば母の住む家は競売で処分され家を失う事になりますが、債権者との話し合いで債務整理が可能であれば住み続けたいと母は言っています。家の担保はこの不動産のみで住宅ローンはありません。このような場合債務整理して住み続けた方が良いのか、それとも家を売却して処理をした方が良いのか整理がつかず、私は海外在住のため困っています。どうしたらよいでしょうか？』
この相談メールのあと娘さんが帰国し、本人と娘さんとで会い話しを一部始終話しを聞きました。 ご本人さんも年金暮らしの上、現在のマンションから賃貸住宅に住み替えるのは将来不安であるとの事でこのまま住み続けたいと言う事でした。
そこで、私は３つ提案をしました。
① この消費者金融会社の債務名義を弟からＡさんもしくはＡさんの娘さんに変える。
② 別の金融機関から不動産担保ローンとして借り換える。
③ Ａさんの娘さんへ売却する。
その中で、現実的に実行しやすいのが②の借り換えでした。
早速、３社ほどの金融機関に打診をしました。
そんな時に、弟から郵便で消費者金融からの「法的手続き予告通知」のコピーが届き、Ａさんはどうしたらよいかパニックになっている状態でした。
打診先の不動産担保ローン会社３社の内容は以下の通りでした。
- Ａ社は利率９％、期間１４年。
- Ｂ社は住宅ローンの商品を適用してくれた為、長女が主になってご本人との連帯保証で利率３％、期間１０年。
- Ｃ社はＡ社と同じ利率９．５％、期間１４年。
と言った形で出てきました。Ｂ社は期間１５年以上の設定も可能であると言っています。
最終的にＢ社が期間１５年、月々支払額３万８千円と言う形で借り換えに成功し,消費者金融からの法的手続きも無く２人ともホッとした様子でした。
私もここまで低い利率での借り換えに成功するとは思いませんでした。やはり物件の担保力があったのでここまでの利率で借り入れできたのでしょう。
属性と物件担保力のバランスによってはこんな借り換えも可能であるということがわかったケースでした。
又、第３者（弟の債務者名義）不動産担保ローンの担保を解除するために弟との面談と債権者との担保解除について弊社顧問弁護士をＡさんに紹介したことで対応がスムーズにいった事も今回の取引を成功させた要因の一つでありました。